前三季度湖南商品房销售、开发投资保持较快增长

决策咨询49期

来源:    发布时间:2018-10-31

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  前三季度,我省宏观经济形势总体平稳,稳中向好,高质量发展态势进一步显现,居民收入持续增加,房地产市场保持平稳健康发展态势。商品房销售面积、销售额增速稳定增长,商品房销售价格基本平稳,房地产开发投资保持较快增长,待售面积持续回落。

  一、基本情况

  (一)商品房销售面积、销售额稳定增长

  前三季度,全省商品房销售面积5944.26万平方米,同比增长10.6%,增速比1-8月回升0.4个百分点,比上半年回升3.1个百分点,高于全国平均水平7.7个百分点,居全国第8位,中部第3位。其中,住宅销售面积5296.43万平方米,增长12.8%;办公楼销售面积90.41万平方米,下降2.8%;商业营业用房销售面积422.74万平方米,增长4.1%。

  前三季度,全省商品房销售额3461.33亿元,同比增长26.7%,增速较1-8月回升0.4个百分点,比上半年回升6.2个百分点,高于全国平均水平13.4个百分点,居全国第10位,中部第3位。其中,住宅销售额2890.05亿元,增长30.7%;办公楼销售额101.69亿元,增长20.6%;商业营业用房销售额411.16亿元,增长14.1%。

  分地区看,除邵阳、娄底2市商品房销售面积分别下降23.8%、20.7%外,其他12个市州实现商品房销售面积正增长。增速居前三位的为益阳市、湘西州、常德市,分别增长31.9%、27.3%、20.0%。长沙市商品房销售面积增长18.2%,高于全省7.6个百分点。

前三季度湖南省分市州商品房销售情况

指标名称

销售面积(万平方米)

增长(%

 湖南省

5944.26

10.6

      长沙市

1592.90

18.2

      株洲市

562.70

8

      湘潭市

263.88

11.4

      衡阳市

389.93

0.1

      邵阳市

190.56

-23.8

      岳阳市

410.30

13.9

      常德市

391.61

20

      张家界市

78.16

15.2

      益阳市

281.79

31.9

      郴州市

451.50

4

      永州市

461.15

2.4

      怀化市

598.11

19

      娄底市

126.76

-20.7

      湘西土家族苗族自治州

144.91

27.3

  从住宅销售类型看,中型住宅占主体。前三季度,全省90平米以下住房销售面积408.74万平方米,同比下降25.4%,占全部住宅销售面积的7.7%;90至144平米住房销售面积3950.11万平方米,增长17.8%,占全部住宅销售面积的74.6%;144平米以上住房销售面积937.59万平方米,增长18.1%,占全部住宅销售面积的17.7%。别墅、高档公寓销售面积124.35万平方米,增长18.6%,占全部住宅销售面积的2.3%。

  从现房期房销售情况看,期房占绝大多数。前三季度,全省期房销售面积5022.66万平方米,增长21.3%,占全部商品房销售面积的84.5%;现房销售面积921.60万平方米,下降25.2%。

  从全国及中部排位来看,湖南商品房销售面积增速排位均有所上升。其中,全国排位较上半年上升6位,中部六省排位上升3位。

  (二)商品房价格环比稳定

  9月份,长沙等地切实落实调控主体责任,继续坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,确保房地产市场平稳健康发展。前三季度,全省商品房销售均价为5823元/平方米,住宅销售均价5457元/平方米,从环比看,价格稳定;受上年同期因素和翘尾因素等影响,商品房销售均价同比上涨14.6%,其中,住宅销售均价同比上涨15.8%。

  (三)房地产开发投资较快增长

  前三季度,全省房地产开发投资2738.47亿元,同比增长15.6%,增速比1-8月提高1.7个百分点,比上半年回升5.5个百分点,高于全国平均水平5.7个百分点,增速居全国第10位,中部六省第2位。已连续17个月保持在10%以上的增速。其中,住宅完成投资1897.41亿元,增长29.3%,占房地产开发投资的比重为69.3%;办公楼完成投资91.80亿元,下降25.3%;商业营业用房完成投资413.04亿元,下降7.0%。

  分地区看,12个市州房地产开发投资实现增长。增速居前三位的市州为湘西州、张家界、衡阳,分别增长105.8%、61.8%、54.5%;完成投资下降的有郴州、娄底两市,分别下降5.5%、3.3%。

前三季度湖南省分地区房地产完成投资情况

指标名称

本年完成投资(亿元)

增长(%

 湖南省

2738.47

15.6

      长沙市

1164.54

2.4

      株洲市

277.11

31

      湘潭市

154.78

29.5

      衡阳市

172.66

54.5

      邵阳市

118.43

5.2

      岳阳市

130.61

24.4

      常德市

178.20

40.2

      张家界市

44.25

61.8

      益阳市

86.44

35.4

      郴州市

107.61

-3.3

      永州市

83.20

6.2

      怀化市

122.99

35.8

      娄底市

43.21

-5.5

      湘西土家族苗族自治州

54.45

105.8

  从全国及中部排位来看,湖南房地产开发投资增速排位均有所上升。其中,全国排位较上半年上升5位,中部六省排位上升1位。

  (四)待售面积继续下降

  9月末,全省商品房待售面积1752.57万平方米,同比下降24.8%。其中,住宅待售面积822.79万平方米,下降32.4%;办公楼待售面积84.02万平方米,增长10.3%;商业营业用房待售面积530.82万平方米,下降19.2%。

  (五)施工及新开工面积增速加快

  前三季度,全省房地产施工面积32992.94万平方米,同比增长12.3%,增速比1-8月提升0.4个百分点,比上半年提升1.4个百分点。其中,住宅施工面积23887.34万平方米,增长13.9%。房屋新开工面积7946.99万平方米,增长44.1%,增速比1-8月回落2.3个百分点,比上半年提升4.1个百分点。其中,住宅新开工面积6039.94万平方米,增长50.9%。房屋竣工面积2443.31万平方米,下降5.8%,跌幅比1-8月收窄1.6个百分点。其中,住宅竣工面积1851.17万平方米,下降4.6%。

  (六)开发企业资金稳定增长

  前三季度,全省房地产开发企业到位资金3833.72亿元,同比增长14.4%,增速比1-8月提升2.1个百分点,比上半年提升5.5个百分点。其中,国内贷款423.21亿元,下降16.6%;自筹资金1059.88亿元,增长11.7%;其他资金2350.64亿元,增长24.0%。在其他资金中,定金及预收款1394.46亿元,增长31.2%;个人按揭贷款841.36亿元,增长24.4%。

  (七)房地产用地供应快速增长

  据省国土管理部门统计,前三季度,全省房地产用地供应量为3421公顷,同比增长58.8%,其中,住宅用地供应量为2393公顷,同比增长64.8%。

  全省房地产用地出让价款达到1117.2亿元,同比增长146.7%。其中,住宅用地出让价款为814.5亿元,同比大幅增长196.6%

  (八)房地产税收增幅居五年来最高点

  据省财政税务部门统计,前三季度,全省房地产税收收入759.29亿元,同比增长23.9%,居近五年来最高点且延续上升势头。全省房地产税收收入占一般公共预算收入的比重由上半年的20.1%提高至21.2%。

  二、值得关注的问题

  去年及今年前三季度,三四线城市受棚户区改造货币化补贴、一二线城市限购外溢等因素的影响,成交急剧放量,价格水涨船高,但随着棚户区货币化安置政策调整、贷款利率的上行、房地产税出台预期等因素的影响,预计未来一段时间房地产市场走势将面临较为复杂的局面。

  (一)部分三四线城市价格上涨压力仍然较大

  受土地、建筑材料等建设成本快速上涨和周边地区房价上涨带动等因素推动,部分三四线城市价格上涨的压力仍然较大。尤其是经济基础相对较好、去年房价相对较低的地区,如株洲、衡阳等市州,商品房销售均价增速高达20%以上,未来不排除进一步上涨的可能。

  (二)商品房销售增速或将回落

  前三季度,全省商品房销售面积增速企稳回升,呈U型走势。四季度及明年,未来销售增速回落的可能性较大。一是政策因素。7月31日,中央政治局会议提出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。中央有关房地产政策效应正在显现。目前全国一线城市和部分房地产热点城市销售遇冷,个别地方商品房销售价格下降。中央促进房地产市场健康发展的政策将抑制非理性的商品房需求。二是支撑三四线城市商品房销售快速上升的因素将减少,随着以货币化安置为主的城市棚户区改造政策的逐步淡出,预计受棚户区改造政策影响大和存在炒房现象的城市商品房销售将较快回落。

  (三)投资增速放缓

  前三季度,得益于三四线城市投资大幅增长,全省房地产开发投资自年中开始加速。全省若剔除长沙影响,房地产投资增速高达27.9%。房企的投资积极性来自于过去商品房量价齐升,未来销售增速回落和市场分化加剧,加上信贷支持力度减弱,预计房地产投资增速将放缓。目前,我省房地产开发投资占固定资产投资的17.2%,房地产投资放缓将对全部投资增长形成一定压力。

  三、对策建议

  (一)建立多主体供给、多渠道保障的住房制度

  坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

  我省城镇化率尚低于全国平均水平,城市人口增长对住房需求还很大,要在房地产供给侧上加大改革的力度,做好城市人口趋势预测,坚持“地随人走”,努力做到商品房供需动态平衡。

  继续加强住房保障工作。政府要切实履行好低收入群体和困难群体的住房保障责任,既要尽力而为做大保障房增量,又要管理好存量保障房,依法合理分配好保障房。

  (二)做好房地产市场调控和监管工作

  优化房地产市场调控措施。尽快建立促进房地产市场健康发展的长效机制,防止房地产市场调控措施短期化、“翻烧饼”,减轻市场周期波动,减少房地产泡沫。

  规范房地产市场信息发布制度。政府有关部门要依法及时公布房地产市场信息,制止和打击违法发布房地产供应、需求、价格等扰乱市场秩序的行为,维护市场秩序稳定。

  (三)发挥好货币政策作用

  合理确定房地产开发贷款规模,支持房地产大型企业与中小企业共同发展。坚持差别化住房信贷政策,支持刚需和改善型需求,严格限制信贷流向投资性、投机性购房。

承办:投资处
执笔:陈艳平
核稿:徐    林
责编:钟军德