市场销售高速增长 开发投资增速回落

——2017年一季度湖南房地产市场运行分析

决策咨询18期

来源:    发布时间:2017-04-28

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  一季度,湖南房地产市场整体延续去年下半年以来的发展态势,新建商品房销售持续火爆,开工面积快速增加,去化周期继续缩短;但受长沙市新一轮房地产调控政策等因素影响,房地产开发投资增速快速回落。

  一、一季度湖南房地产市场发展情况

  (一)商品房销售保持高速增长

  一季度,全省新建商品房销售面积1341.35万平方米,同比增长25.7%,尽管比1-2月增速回落4.4个百分点,但比去年同期提高1.2个百分点,高于全国6.2个百分点;商品房销售额669.98亿元,增长37.0%,尽管比1-2月增速回落9.4个百分点,但比去年同期提高6.2个百分点,高于全国11.9个百分点。

  分地区看,14个市州商品房销售全部实现正增长。销售面积增速低于全省平均水平的仅长沙、岳阳2个市州,分别为7.7%、14.2%。三、四线城市商品房销售走高较为明显,若剔除长沙,一季度,全省商品房销售面积增长36.1%,高于当前全省平均增速10.4个百分点。

2017年一季度新建商品房分地区销售情况

地区

商品房销
售面积(万平方米)

增幅

%

其中:住宅

销售面积

(万平方米)

增幅(%

 湖南省

1341.35

25.7

1201.26

23.2

      长沙市

423.36

7.7

362.62

4.9

      株洲市

131.47

29.4

113.95

22.5

      湘潭市

61.66

48.7

58.40

52.2

      衡阳市

116.19

50.2

111.97

54.7

      邵阳市

47.98

29.3

41.11

13.4

      岳阳市

69.84

14.2

66.81

14.5

      常德市

75.05

41.3

72.55

48.2

      张家界市

12.94

34.7

11.69

24.2

      益阳市

62.04

31.3

56.09

26.4

      郴州市

99.96

32.4

94.31

32.4

      永州市

98.68

35.3

86.24

29.8

      怀化市

80.36

48.0

69.28

42.0

      娄底市

32.79

63.4

30.30

55.5

      湘西土家族苗族自治州

29.03

26.4

25.95

18.6

  从房屋类型来看,住宅销售面积1201.26万平方米,同比增长23.2%;商业营业用房销售面积78.43万平方米,同比增长45.1%;办公楼销售面积24.84万平方米,同比增长180.1%;其他房屋销售面积36.82万平方米,同比增长23.8%。住宅销售对全省商品房销售增长的贡献率最大,为82.7%,拉动销售面积增长21.2个百分点。

  (二)房地产开发投资增速回落

  一季度,全省完成房地产开发投资525.34亿元,同比增长4.5%,增速比去年同期提高1.6个百分点,但比1-2月增速回落8.3个百分点,低于全国4.6个百分点。

  分地区来看,8个市州房地产开发投资实现增长,增速居前三位的市州为衡阳、怀化、永州。完成投资下降的有湘西、娄底、常德、郴州、岳阳、株洲六个市州,同比分别下降28.5%、15.7 %、1.0%、0.8%、0.5 %、0.3%。

2017年一季度房地产分地区开发投资情况

地区

完成投资(亿元)

增幅

其中:住宅

完成投资(亿元)

增幅

 湖南省

525.34

4.5

345.02

3.7

      长沙市

245.56

4.1

149.77

3.7

      株洲市

39.79

-0.3

28.37

5.4

      湘潭市

26.61

7.7

17.14

28.3

      衡阳市

29.27

29.7

22.24

21.2

      邵阳市

25.30

10.4

17.34

0.1

      岳阳市

24.99

-0.5

18.39

-7.4

      常德市

26.55

-1.0

16.10

-4.8

      张家界市

5.17

11.8

3.61

10.3

      益阳市

16.48

1.9

11.32

-4.2

      郴州市

31.46

-0.8

20.27

-9

      永州市

16.41

12.2

12.28

0.6

      怀化市

22.37

21.7

16.13

25

      娄底市

9.69

-15.7

8.22

-5

      湘西土家族苗族自治州

5.70

-28.5

3.83

-15.8

  投资结构进一步调整。其中,住宅完成投资345.02亿元,同比增长3.7%,占房地产开发投资的比重为65.7%,同比下降0.5个百分点;当前去库存周期较长的商业营业用房仅完成投资91.44亿元,同比下降0.5%,占房地产开发投资的比重为17.4%,同比下降0.9个百分点;办公楼完成投资29.93亿元,同比下降1.9%;其他房屋类型完成投资58.95亿元,同比增长23.5%。

  (三)新开工面积保持较快增长,竣工面积增速趋缓

  一季度,湖南商品房施工面积25232.63万平方米,同比增长3.8%,增速比去年同期回落3.8个百分点,高于全国0.7个百分点。本年新开工面积1393.28万平方米,增长17.0%,增速比去年同期提高11.7个百分点,高于全国5.4个百分点。其中,住宅新开工面积1013.07万平方米,增长26.7%,商业营业用房新开工面积146.32万平方米,下降37.1%。湖南商品房竣工面积975.89万平方米,增长3.1%,低于全国12个百分点。其中,住宅竣工面积703.02万平方米,下降2.8%。

  (四)去库存效果明显

  3月末,全省新建商品房待售面积2674.06万平方米,同比下降21.1%,降幅为2010年以来最大,比2月末减少104.39万平方米。其中,住宅待售面积1510.16万平方米,同比下降31.6%,比2月末减少90.72万平方米;商业营业用房待售面积671.78万平方米,同比下降3.1%,比2月末减少17.96万平方米。

  截止3月底,全省商品房待售面积去化周期为15.1个月,环比减少0.7个月,较去年底缩短1.4个月。

2017年一季度分地区待售去库存情况

地区

20173月末去化周期(月)

20172月末去化周期(月)

2016年底去化周期(月)

 湖南省

15.1

15.8

16.5

      长沙市

19.6

20.3

21.2

      株洲市

13.7

15.0

16.8

      湘潭市

20.8

22.3

24.0

      衡阳市

21.1

20.8

21.7

      邵阳市

11.8

11.6

13.0

      岳阳市

20.7

21.6

21.6

      常德市

17.7

19.9

20.3

      张家界市

16.5

17.5

32.8

      益阳市

14.9

15.6

16.8

      郴州市

11.1

11.2

10.8

      永州市

4.0

4.3

4.1

      怀化市

11.7

12.3

12.0

      娄底市

22.2

23.0

24.7

      湘西土家族苗族自治州

55.3

72.6

63.3

注:去化周期为待售面积除以近12个月月均现房销售面积。

  (五)房地产开发企业资金较充裕

  销售火爆,资金快速回笼,使得房地产开发企业资金较为充裕。一季度,全省房地产开发企业本年到位资金1110.13亿元,同比增长12.3%,比完成投资多584.79亿元。其中,国内贷款188.10亿元,增长2.2%;自筹资金316.71亿元,下降11.1%;定金及预收款336.17亿元,增长34.7%;个人按揭贷款207.98亿元,增长38.9%。定金及预收款增长的贡献率为71.5%,是增长的主要支撑。

  二、值得关注的问题

  今年以来,随着一线城市和热点城市房地产调控政策不断出台,全省房地产市场运行出现了新变化,或将影响下阶段房地产市场走势。

  (一)省会长沙新建商品房销售由热趋冷

  3月份,长沙实施限购、限贷、限价、限签的房地产调控政策,商品房销售的火热场面迅速变冷,一季度,其新建商品房销售面积423.36万平方米,同比仅增长7.7%,低于全省平均增速18.0个百分点,比1-2月下降9.1个百分点。长沙市是我省惟一的核心城市,商品房销售面积占全省近三分之一,如果长沙市商品房销售继续大幅下降,将对全省房地产市场造成重大影响。

  (二)房地产开发投资趋于谨慎

  受一线城市、热点城市越来越严厉的房地产调控政策影响,居民对楼市的恐慌情绪正在逐步缓解,部分房地产开发企业对今后市场的走势判断难言乐观,开发投资更为谨慎。一季度,全省房地产开发投资增速比1-2月下降8.3个百分点,而受调控政策直接影响的长沙市房地产开发投资增速比1-2月下降12.0个百分点。全省房地产投资下降的市州有6个,比去年同期增加1个。投资力度减小的另外一个表现是商品房竣工面积增速放缓,一季度商品房竣工面积同比增长3.1%,前两个月为增长11.2%。

  三、对策建议

  (一)认真贯彻落实中央关于促进房地产市场平稳健康发展的政策

  要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税等手段,加快研究建立符合省情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,打击投机性购房,限制投资性购房,支持刚性需求,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

  (二)分城施策,加强供给调控

  根据各地商品房供需变化和去库存情况,做好房地产调控分城施策工作。当前,我省房地产市场是基本健康的,要处理好热点城市短期抑制需求与长期增加供给、支持城镇化和改善居住带来的刚性需求与防止投机性需求等关系,在商品房需求侧和供给侧同时发力,因地制宜,有保有压,确保去库存、稳房价、促发展等目标的实现。

  (三)加大维护房地产市场稳定力度

  提高房地产市场透明度和信息公开化,严查房地产开发企业和中介公司虚假宣传、串通定价、哄抬价格、捂盘惜售、违规预售等违法行为,依法监管,保护房地产企业生产经营积极性和合法权益,确保房地产市场长期健康、稳定发展。

  (四)推进房地产供给侧改革

  允许房地产开发企业根据市场需求更改已拿地的开发规划,调整产品供给结构。鼓励开发价格合适、管理规范、生活舒适的商品房,满足农民进城定居购房的需求。减少传统商业营业用房的土地供应和资金扶持,根据住宅供需状况,对热点区域增加住宅用地。加快棚户区改造进程,使改造地区尽快形成开发投资,形成供给。加大保障性住房实物配租力度,使低收入家庭住有所居。

承办:投资处
执笔:谢  凡
核稿:徐  林
责编:钟军德