一季度株洲商品房量价齐升 供给结构改善

来源:    发布时间:2017-05-03

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  今年一季度,株洲房地产市场整体呈现销售火爆、待售面积减少、商品房供给结构性矛盾有所改善的良好状况。但房地产开发投资乏力、资金供应收紧、商业地产库存压力大等问题值得关注。

  一、一季度株洲房地产市场发展情况

  (一)商品房销售保持高速增长,供给结构改善

  1-3月,株洲新建商品房销售面积131.71万平方米,同比增长29.4%,在去年同期高基数情况下依然保持高速增长,销售面积全省居第二位。3月,城区新建住宅成交均价4837元,同比上涨462元。(成交均价出自房产局)

  从房屋类型来看,办公楼、商业营业用房及其他房屋类型的市场需求显著提升。新建商品房住宅销售113.95万平方米,同比增长22.5%。新建办公楼销售1.92万平方米,同比增长33.4%;新建商业营业用房销售11.63万平方米,同比增长95.9%;其他房屋类型销售3.78万平方米,同比增长219.5%,增速分别较去年同期提升87.2、95.9、108.7个百分点。

  从住宅结构来看,中等户型住宅增速大幅度回落,小户型与大户型住宅市场销售火爆。90-144平方米住房销售76.91万平方米,同比增长7.3%,增速较去年同期回落42.6个百分点;90平方米以下住宅销售15.53万平方米,同比增长98%,增速较去年同期提升46.8个百分点;144平方米以上住宅销售21.5万平方米,同比增长59.6%,增速较去年同期提升60.3个百分点。

  (二)房地产开发投资增长乏力

  株洲房地产开发投资39.79亿元,同比下降0.3%,增速较去年同期回落6.2个百分点,较1-2月份回落5.8个百分点。

  从投资结构看,住宅完成开发投资28.37亿元,同比增长5.4%,增速较去年同期提升0.5个百分点,占全市房地产开发投资的71.3%;办公楼完成投资1.06亿元,同比增长7.6%;商业营业用房完成投资6.84亿元,同比下降9.4%;其他房屋类型完成投资3.51亿元,同比下降21%。

  (三)竣工面积增速扩大、新开工面积出现负增长

  株洲商品房施工面积2631.5万平方米,同比增长2.6%,增速较去年同期回落10.5个百分点。商品房新开工面积42.69万平方米,同比下降72.2%。1-3月仅有25个项目有新开工面积,同比减少16个。商品房竣工面积85.72万平方米,同比增长27.9%,增速较去年同期扩大18.7个百分点。

  (四)去库存成效明显,待售面积总量减少

  3月末,株洲商品房待售面积136.24万平方米,同比下降18.2%,比2月末减少3.78万平方米,比2016年末减少15.16万平方米。其中,住宅去库存效果最为显著,3月末住宅待售面积70.16万平方米,同比下降25.3%,比2月末减少2.28万平方米,比2016年末减少14.21万平方米。商业营业用房待售面积增幅收窄,3月末商业营业用房待售面积47.25万平方米,同比增长2.6%,比2月末回落1.9个百分点,比2016年末回落21.3个百分点。

  (注:待售面积口径为已竣工未销售的商品房面积)

  (五)到位资金下降明显

  1-3月,株洲房地产开发企业本年到位资金89.10亿元,同比增长7.7%,比去年同期回落12.5个百分点。从资金构成来看,国内贷款6.87亿元,同比下降18.6%。自筹资金36.27亿元,同比增长4.3%,比去年同期回落50.2个百分点;其他资金来源45.96亿元,同比增长16.3%,比去年同期提升7.6个百分点。其中,定金及预收款24.69亿元,同比增长24.3%,个人按揭贷款17.33亿元,同比增长29%。

  二、值得关注的问题

  今年以来,株洲房地产市场出现了投资增长乏力,土地购置面积大幅度回落,到位资金收紧,非住宅去库存难的局面。这体现了房地产开发企业投资热情不高,开发投资意愿较弱,投资行为偏谨慎。

  (一)土地购置面积负增长,投资后续增长乏力

  房地产开发企业购置土地面积6.96万平方米,同比下降68.1%,增幅比上年同期回落281.1个百分点;土地成交价款2.41亿元,同比下降12%。作为房地产开发投资的先行指标,土地这一先行指标的负增长,预示着房地产开发投资后续增长乏力。

  (二)房企融资渠道收紧,到位资金大幅下滑

  自筹资金大幅度回落、国内贷款降幅不断扩大都是房地产开发到位资金缩减的重要原因。一季度,房地产开发企业到位资金结构发生了变化,其他资金来源取代了自筹资金的主体地位。到位资金主要依靠以商品房交易行为产生的个人按揭贷款和定金及预收款为支撑,该部分资金在开发到位资金构成中占比约一半。

  (三)商业地产去库存难,去化周期长

  自2015年年底,国家提出住宅“去库存”要求,出台了一系列相应措施,株洲实现了住宅房屋快速消化,但非住宅部分却居高不下,去库存艰难。到3月底,全市住宅去化周期13.2个月,非住宅去化周期长达48.1个月,其中商业营业用房去化周期更是高达125.6个月。

  (注:去化周期=已竣工未销售房屋面积/月均现房销售面积)

  三、对策建议

  (一)合理安排土地供应,保证商住用地供应平稳有序

  1、今年湖南省国土资源规划的一项重点工作是各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。因此,应实时监控各县市区不同房屋类型的去化周期,合理控制商住土地供应。

  2、多措并举,缓解商业地产库存高压。一是差异化定位,改变传统建设规模。近些年,大量商业地产项目集中上市,但其配置和定位大同小异,导致许多商城不温不火,甚至直接空置。同时,传统大型商铺面积大,总价高,如果由大化小,降低商铺单价,投资者会容易接受一些。二是鼓励开发商将商业地产改为科技企业孵化器、众创空间,将商业用房改造为商务居住复合式地产、电商用房或都市型工业地产,最大化的盘活库存。三是政府在批复商业地产项目时,需要整体规划把握,适度限制。

  (二)加快在建商品房项目建设进度,为房地产投资提供项目支撑

  要建立商品住房建设项目行政审批快速通道,提高办事效率,严格落实开竣工申报制度。要严格执行土地利用动态巡查制度,督促房地产开发企业及时足额缴纳土地出让价款,并严格按照合同约定及时开工、竣工,加快商品住房项目建设和上市节奏,尽快形成市场有效供应。

  (三)引导企业扩大融资渠道,提高企业资金回笼率

  一是加快信用体系建设,对开发能力较强、信用资质较好的行业龙头企业,争取金融机构支持,对这些企业采取基准利率放款或缩短项目贷款审批周期等方式,解决企业融资困难。二是全面落实《株洲市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法》,该办法明确取消了以安置房进行安置的方式,规定采用商品房安置。这部分即将入市的购房刚需不仅会加剧市场需求,还能大力加强企业资金回笼速度,从而保障房地产开发到位资金。

[供稿:株洲市统计局  胡  斯]
[审核:徐  林]
[责编:钟军德]