房产新政对长沙县房地产市场的影响研究

来源:    发布时间:2017-11-07

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  今年以来,长沙先后于3月18日、5月20日、9月23日,出台了房地产调控政策,长沙县严格按照调控要求,在严抓预售、价格监控、强化执法等多措并举下,确保了全县房地产业平稳有序健康发展。

  一、房地产业市场运行特点

  1、房地产开发投资继续保持高位运行。近年来,全县房地产市场一直需求旺盛,2016年新建商品房销售创近年新高,且69%销售为期房,房地产开发企业今年进入了历年签约期房的交房期,开发企业加大了投资力度。2017年1-9月,全县房地产开发投资118.08亿元,同比增长29.8%,占全社会固定资产的15.3%。其中,商业营业用房投资30亿元,增长46.3%;限购令的出台,一定程度抑制了投资商对住宅投资的积极性,住宅投资占房地产开发投资的比重略有下降,从2016年57.4%下降到53.8%。

  2、商品房和商业营业用房新开工面积大幅增长。第三产业快速发展,带动了商业环境不断升级,企业也加大了对购物、餐饮、娱乐休闲、仓储物流等商业营业用房的开发力度。2017年1-9月,全县商品房新开工面积299.4万平方米,增长33.9%,其中,商业营业用房新开工面积69.7万平方米,增长52.2%。一些大型项目如保利香槟国际、华润置地广场、梦工厂工业配套园加大了商业地产投资,其商业营业用房新开工面积同比增长分别为812.4%、286.7%、64.8%。

  3、商品房和商品住宅销售面积急剧下降。长沙三次房地产调控政策出台,对新建商品房销售影响明显。2017年1-9月,商品房销售面积200.02万平方米,同比下降16.7%。其中,商品住宅受调控影响,销售面积143.94万平方米,同比下降34.1%;而商业营业用房不在调控范围内,销售面积达28.9万平米,同比增长88.9%。每年9月是房地产销售旺季,但在“限购令”的影响下,“金九”并没有如期而至,住宅当月销售面积由3月的32.7万平方米下降到9月单月的6万平方米,9月当月住宅销售量比3月当月下降81.7%,比去年同期下降84.3%。

  从整体来看, 全县强有力的调控政策,遏制了房地产市场过热的势头,稳定了商品房住宅价格。

  二、存在问题及困难

  (一)商品房供不应求

  1、从供给看:一方面,近年来全县房地产开发投资与销售均高速增长,但期间供求关系有所变化。2013年-2014年,房屋新开工面积大于商品房销售面积,表明供大于求,即库存积累期;2015年-2016年,新开工面积小于销售面积,表明供不应求,即库存消化期,说明之前投资形成的库存在近两年被消化。另一方面,受限价政策的制约,房地产开发企业上市积极性不高,部分楼盘尽管已经达到预售条件,但由于价格原因延缓了上市时间,进而影响了商品住宅房供给量。

  2、从需求看:尽管“3.18”、“5.20”、“9.23”政策的相继出台限制了50%以上的购房客户,但符合购房条件的客户在限价的环境下为满足居住和投资需求意愿坚决,特别是受“9.23”新政的影响,全县大部分被拆迁群众的购房需求无法满足,而市场未来供给减少,商品房供不应求局面仍将持续。

  (二)土地市场供给不足

  自2015年起,全县房地产市场就出现供应不足的问题。据了解,房地产企业普遍存在拿地难,具体原因如下:一方面近年来全县房地产市场发展迅猛,土地被大规模占用开发,导致现存土地资源稀缺;另一方面随着全县经济的快速发展,外来人口涌入增加,房地产企业对市场预期高,参与全县土地竞拍积极性增加,导致土地市场竞争激烈,土地成交溢价率高。

  三、后段形势研判及建议

  今年三次房产政策的出台在全县房地产市场掀起了不小的波澜,市场一下子从“暖春”进入“深冬”,后段考虑到国家的宏观调控政策依然严厉,银行银根依然紧缩,企业融资成本及难度不断增加,特别是中小房地产企业仍然步履维艰,商品房销售下行压力增大,预计全县后段将出现商品房销量和增速继续回落的态势,全年商品房销售面积同比将下降30%左右。但从长远来看,全县房地产市场仍有较大发展空间。为促进房地产市场平稳发展,建议如下:

  (一)规范市场管控预期

  进一步强化摸排力度,全面清查房地产企业存量土地情况,督促企业加大土地开发力度;加强房地产市场监管,重点查处无证销售、捂盘惜售等违法违规行为;定期发布商品房供应规模情况,扩大对调控政策的正面宣传,以稳定市场预期;加快市场不动产证和施工许可证办理流程,让满足购买二套房资格的客户尽早买房且有房可买;加强政策性(拆迁户)购房的研究,如购房券可以自由流动或者兑换成人民币,满足被拆迁群众的购房要求。

  (二)合理调整供地需求

  在严格执行房地产调控政策的前提下,可实行差异化供地政策。一是结合全县房地产市场的需求,制订出未来几年的土地供应计划,以缓解开发企业拿地难的恐慌情绪,进而在一定程度上延缓居民急于入市购房的节奏;二是严厉打击开发商恶意炒地、囤地行为,一经查实,从重处罚;三是适度增加拆迁土地供应,加大中小户型住宅和保障性住房用地供应力度,缓解市场供需矛盾。

  (三)部门联动协调配合

  加强住保、发改、国土、统计等部门联系沟通,密切配合,摸排项目,随时掌握备案企业动态,及时督促企业入库,确保新增企业项目入库,增加企业个数和投资规模。

[供稿:长沙县统计局    黄    婷]
[审核:徐    林]
[责编:钟军德]