张家界市房地产库存现状分析和对策探讨

来源:    发布时间:2016-11-15

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    为更好更快推动“提质张家界、打造升级版”战略实施,着力加快供给侧结构性改革,促进全市房地产融合转型、平稳健康及可持续发展,张家界市统计局专题调研组与全市20家重点房地产企业进行座谈,采取问卷调查、现场调研等方式全面了解房地产库存整体情况和存在的主要问题,并就全市房地产健康发展提出了对策建议。

  一、全市房地产库存形势分析

  (一)当前库存情况分析。截止到20169月末,全市共有商品房待售面积53.36万平方米,同比增长11.1%,总量比2季度末减少42827平方米。从待售房屋的构成看,住宅待售面积为42.01平方米,占全部待售面积的78.7%;商业营业用房待售面积为8.32万平方米,占15.6%;其他待售面积为3.03平方米,占5.7%从住宅待售户型看90平方米以下的户型为6.36万平方米,占住宅待售面积的15.1%144平方米以上的户型为1.67万平方米,占4.0%;其他户型45.33万平方米,占80.9%分区域来看,永定区总量较大,占全市房屋待售面积比重为47.6%,但同比下降5.0%,相比压力在减轻;慈利、桑植两县的待售面积总量在增长,且增长速度较快。

  调研中发现,库存情况的区域版块化特征较为明显。以永定区为例,受访企业中,约有15.4%的楼盘认为销售形势非常好,约38.4%的楼盘认为销售形势很好,这些楼盘多集中在中心城区、南庄坪或且住岗片区,库存压力相对较小。约30.8%的楼盘认为销售形势一般,约15.4%的楼盘认为库存压力较大,基本上位处西溪坪、官黎坪的楼盘,如丽景天下楼盘,开发的小户型尚有约340套库存,东岳.新外滩约有75.4%的库存量待售。

  (二)房屋销售情况分析。一是从商品房屋销售情况来看,截止到今年9月末,全市商品房屋销售面积46.95万平方米,同比增长50.4%,高于全省平均水平23.6个百分点。商品房屋销售额18.48亿元,同比增长52.6%,高于全省平均水平17.5个百分点,综合来看,今年全市的房地产销售市场成交活跃。二是从房屋销售的均价来看,全市住宅销售均价为3717/平方米,永定区、武陵源区、慈利县、桑植县分别为3980631633002759/平方米。全市商业营业用房的销售均价为9070/平方米,永定区、武陵源区、慈利县、桑植县分别为60701167780487985/平方米。在问卷调查中,约有61.6%的项目认为消费者能接受目前的房价。从房价收入比来看,2015年全市城镇居民人均可支配收入数据初步计算,目前全市的房价收入比约为6.4,略高于国际公认的合理区间。

  在调研中了解,房屋销售形势良好的主要市场表现为:一是企业销售方式的创新,如永定区栗源小区项目,今年采用了团购房销售的方式,效果良好;二是农村人口及周边地区人群进城购房大幅增长,如慈利县、桑植县利用假期农民工返乡时机,举行各种促销活动,有力推动了楼盘销售;三是外地消费者看好张家界房地产未来潜力,积极投资置业。

  (三)未来库存趋势分析。今年1-9月,全市房屋施工面积为357.04平方米,同比增长13.2%。其中新开工面积62.01平方米,增长111.8%。一批新项目的相继开工,使之新开工面积保持较高速度增长,如:张家界南门口特色街区安置房、高盛澧元住宅三期、武陵源岩门商贸城、东方曼哈顿等。

  当前,全市房屋竣工面积为22.42万平方米,同比增长70.1%。其中住宅竣工面积为21.21万平方米,增长2.2倍。从理论上讲,施工面积+竣工面积+现有库存面积-未来销售面积=未来库存面积,从目前的情况来看,未来的房地产库存将会存在一定压力。

  综上情况分析,当前全市房地产库存去化整体态势良好,但总量过大的情况客观存在,商业营业用房的库存比例过大,未来消费者的购买力能否持续跟进还有待检验,全市房市库存总量未来增长的可能性极大。

  二、目前采取的主要措施

  (一)政策引导。2014年至今,市人民政府就稳定房地产市场进行部署,出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(张政发[2014]8号,简称“张十条”)、《 张家界市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(张政发〔201513号,简称“办法”)等,制定了一系列相应的政策,如对城市棚户区和城中村改造的货币化安置等,扩大了住房刚性需求,稳定了社会对张家界市房地产市场的预期,坚定了对未来市场的信心。

  (二)奖励措施。当前,全市施行了购房补贴奖励、市民待遇、住房贷款等综合措施,引导住房消费,取得了一定的效果。市人民政府对购买开发项目普通商品住房的购房人,由房源所在地政府按所缴契税额的50%予以购房奖励。2015年房屋被征收拆迁人购买开发项目商品住房的,每套补贴3万元,属第二套以上住房的,90㎡及以下按所征契税全免,90㎡以上的按所征契税的50%奖励。从实施的效果来看,2015年,市中心城区(永定区)购买普通商品住房兑现奖励730万元,引导购房1747套、21万㎡。 2016年上半年购买普通商品住房奖励1073.2万元,引导购房2655套、28.6万㎡。(数据来源于市房管局)。

  (三)配套建设。随着张家界市区版图向农村的扩张,城市规划骨架道路的拉通,棚户区尤其是城中村不断增多,棚户区改造的任务繁重,城市主干道路间的次干道和街巷的建设,教育、医疗卫生、商业等公共服务配套设施的建设,相对滞后,也造成市城区不同组团的房地产开发项目销售形势差异很大,基础设施配套齐全的组团销得快、房价高,配套滞后的组团商品房滞销、价格低,表现尤为突出的有永定区西溪坪组团。该组团有14个开发项目,已开发总规模111.62万㎡,但从调研情况看,在市城区属于待售面积规模较大的组团。2015年以来,市政府在加快棚户区城中村改造的同时,举全力加快基础设施和配套设施建设,已开工建设城市主次干道1664公里,完成街巷建设和整治15044.09公里;完成中、小学校规划布局调整45所,在建中小学校13所;完成卫生医疗设施布局调整2家,在建医卫单位5家。西溪坪组团正在建设城市道路2 2.51公里;布点学校6个,正在建设九年制重点学校丽景学校,规划班级301350人;今年开工在建的规模商业设施2个,经营面积15.58万㎡。这些配套建设完成以后,将有利地减少和改善该区域的房市库存现状。

  三、当前尚存在的主要问题

  (一)动态库存值得重视。从当前房地产开发市场的施工和新开工情况来看,未来全市的房屋竣工面积将呈现更快发展的趋势。从全市房地产开发企业土地购置情况来看,当前的土地购置面积和土地成交价款均为去年同期的十几倍,高速增长的购地行为,将在未来转换为开发施工,如不能很好地解决当前存在的问题,会导致未来库存过快增长。

  (二)登记流程复杂形成制约。20166月,全市开始贯彻实施《不动产抵押登记暂行条例》,国土、房管部门执行了新的登记流程要求。由于流程复杂、登记要求更严、登记时间长等因素,导致全市抵押贷款发放缓慢、对房地产企业和商业银行带来了不利影响。一是房地产企业资金回笼慢。如丽景天下楼盘自开办不动产登记业务以来已有180笔贷款正在办理中,影响其7400万资金回笼。影响新外滩资金1200万。二是银行房地产开发贷款不良风险上升。由于“二证合一”进展缓慢,银行无法对到期的抵押贷款采取展期、续贷等措施化解风险,8月末,张家界农商银行房地产抵押贷款余额23.8亿元,因不能正常办理不动产登记导致不良记录贷款就有1400万。

  (三)基础功能配套有待完善。从全市房地产开发的区域特点来看,一般中心城区的商品房较少存在去库存的压力,但城乡结合部或城市配套功能尚不完善的地区,库存压力较大且长期存在,如永定区的西溪坪楼盘,这些楼盘目前因地段不繁华,周边的城市建设跟不上,城市功能不健全,缺少医院、幼儿园、学校、公园,难以撬动消费者购房欲望。

  四、促进全市房地产健康发展的对策建议

  (一)围绕市场需求,科学优化结构。从全市房地产待售面积来看,住宅、办公楼、商业营业用房、其他占全部商品房屋待售面积的比重分别为78.7%0%15.6%5.7%。从全市房地产开发投资情况来看,按照工程用途分,当前全市商业营业用房占全部房地产开发投资的比例为31.0%,高于全省平均水平11.8个百分点。宏观形势判断,当前全市房地产开发市场客观存在一定结构性问题,商业营业用房销售形势较为严峻,库存房源有积压现象,且未来或更加明显。确保房地产市场健康发展,就要努力形成结构合理、供求平衡的市场格局。要高度优化全市房地产市场结构,引导开发商转换思路、合理开发,以多元化的思路和策略来化解市场问题。

  (二)加强行业监管,努力规范市场秩序。目前,张家界市房地产业在经营管理方面存在的问题主要有管理水平不高,服务意识有待增强;合同签订不规范,售后服务不到位;产品设计水平低下。延期交房、延期办证等问题也时有发生,甚至有违法违规建设的问题。为适应新形势、新变化和新要求,促进张家界市房地产业的健康持续发展,应从健全和完善全市房地产开发企业的信用制度建设,加强商品房销售管理,规范商品房的建设和交付使用,提高产品设计水平,完善商品房售后服务机制,加强企业资质管理等方面入手,解决企业存在的一些问题,促使行业良性发展。

  (三)结合全域旅游,积极发展主题地产。主题地产是以项目策划为导向,将主题文化导入房地产的“整体规划、建筑造型、园林绿化、园林景观、宣传推广和社区文化活动”之中,将开发项目建设成为一个“集文化艺术和居住公园于一体”的城市生活体。主题地产包括旅游地产、体育地产、养老地产、文化地产等。主题旅游度假社区作为旅游与地产的集大成者,将成为目前中国旅游地产的新趋势,并具有多元化的趋势与特点。针对张家界全域旅游的特点和发展趋势,开发不同主题类型的旅游地产。要注重旅游项目的前期导入,促进旅游价值的挖掘和资源的合理配置,并在此基础上实现龙头旅游资源的再造,拉动人气,提升地块价值,以此促进地产项目的销售和经营,实现旅游主题与地产的互惠互生和项目联动。并籍以从养老、医疗、教育、体育、文化等主题寻找房地产开发业发展的潜力和空间,形成多样化产品的房产消费。

[供稿:张家界市统计局 张鸿辉 单衍军 李林睿]
[审核:刘 雁]
[责编:黄湘冀]