前三季度益阳市房地产市场总体呈现恢复性增长态势

来源:    发布时间:2016-10-31

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  在经历了2015年房地产市场的低迷后,今年来益阳市房地产市场需求出现了明显回升,房地产开发投资、商品房销售面积和均价同比转负为正,销售价位稳中有升,去库存效果明显,整个房地产市场总体呈现恢复性增长态势。

  一、 基本运行情况及特点

  (一)房地产投资呈现增长态势  

  前三季度,益阳市房地产企业累计完成投资59.01亿元,同比增长13.2%,扭转了去年负增长的态势,总量比去年同期增加6.89亿元,增幅提高28.6个百分点。

  从全省范围看,益阳市房地产开发投资额处于后位,仅高于湘西和张家界,总量占全省的比重为2.9%;投资增速处于全省前列,今年5-8月均处于全省第一位,9月份增速出现大幅回落,比上半年回落了13.1个百分点,但仍高于全省平均水平2.5个百分点。

  从区域看,各区县(市)之间存在明显不平衡。前三季度,资阳区、赫山区和高新区合计完成投资30.01亿元,增长11.1%,其中资阳区增长142.6%,高新区增长26%,赫山区下降13.7%。其他区县中南县增速较快,达72.6%,安化县和大通湖区均保持在20%以上的增速,沅江市增长6.3%,桃江县与上年同期基本持平。

  (二)商品房销售面积稳步增长

  前三季度,益阳市商品房销售面积200.06万平方米,增长17.7%,增速比上半年回落2.4个百分点。其中,住宅销售面积184.46万平方米,增长22.4%,占商品房销售面积的比重为92.2%。商品房屋销售额73.38亿元,增长27.4%。

  中等户型仍是销售主力。90-144平方米住宅销售面积128.54万平方米,占商品住宅销售面积的比重为69.7%。90平方米以下住宅销售面积22.32万平方米,占商品住宅销售面积的比重为12.1%;144平方米以上住宅销售面积30.64万平方米,占商品住宅销售面积的比重为16.6%。

  期房销量占比高于现房。前三季度,商品房销售面积中,期房销售面积143.69万平方米,占比为71.8%;现房销售面积56.38万平方米,占比为28.2%。商品房销售额中,期房销售额53.28亿元,占比为72.6%;现房销售额20.09亿元,占比为27.4%。

  (三)房屋均价上升明显

  益阳市房地产市场销售主要以90-144平方米户型、自助刚性需求为主,今年前三季度,销售均价基本保持稳定,但与去年同期相比,上升明显。前三季度,商品房销售均价为3668元/平方米,其中住宅3298元/平方米,同比分别增长282元/平方米、211元/平方米,增幅分别为8.3%、6.9%。

  从区县看,销售均价最高的是赫山区和高新区,分别达4624元/平方米、4622元/平方米,比均价最低的大通湖区(1628元/平方米)高出近3000元/平方米。区县(市)中增加绝对量和增速最高的都是赫山区,分别达到797元/平方米、20.8%,主要是因为海洋城的商业铺面销售均价达2.4万元/平方米,拉高了整体均价,若剔除海洋城的影响,赫山区房屋均价为3922元/平方米,同比增加95元/平方米,增长2.5%。

  (四)去库存效果明显

  前三季度,益阳市商品房待售面积156.79万平方米,比8月末减少10.93万平方米,同比下降15.2%。其中,商品住宅待售面积86.61万平方米,同比下降22%,如按前12个月现房月均销售速度,要消化目前的商品房待售面积,需要大约22个月时间。

  (五)开发企业资金较充裕

  前三季度,益阳市房地产开发企业本年到位资金89.05亿元,同比增长22.9%,比上半年提高3.3个百分点,比完成投资多30.04亿元。其中,国内贷款7.33亿元,下降13.1%;自筹资金38.65亿元,增长18.1%;定金及预收款23.74亿元,增长28.8%;个人按揭贷款15亿元,增长50.4%。

  二、值得关注的情况

  (一)地区间去化周期差异巨大。根据各地区前三季度的现房月均销售面积与待售面积测算,能看出各区县(市)之间差异明显,资阳区、赫山区和高新区的待售面积去化周期均在30个月以上。高新区前12个月的现房月均销售面积仅0.09万平方米,前三季度仅碧桂园、书香名邸、金山俪园三个开发楼盘上报了现房销售数据。主要是因为一方面高新区属于新区,与其他区县(市)相比楼盘大多是近年新开发的,现房较少,主要以买卖期房为主;另一方面,也存在部分企业在报送数据时,未在报表中切实区分现房与期房。

  (二)商业营业用房消化不易。前三季度,益阳商业营业用房本年新开工面积8.49万平方米,同比下降44.4%,说明投资商业营业用房的热度有所下降。同时本年销售面积仅为12.58万平方米,下降25.3%。截止三季度末,商业营业用房待售面积56.54万平方米,同比仅下降9.4%,低于住宅待售面积降幅12.6个百分点。近年来,电商经济兴起,对实体经济的冲击不断加大,商业营业用房的销售难言乐观,从待售面积与近12月月均销售面积对比来看,去化周期将达62个月以上。

  (三)四季度投资、销售保持高位增长的难度变大。前三季度,益阳市房地产开发投资和商品房屋销售面积均保持了较高速度的增长,主要有两个原因。一是去年同期数据小。前三季度,益阳市共有房地产开发项目222个,同比增加了17个。且去年受房地产开发市场低迷的影响,益阳市在2015年的投资和销售均为同比负增长,降幅甚至多在15%以上。二是今年有重大项目的支撑。新入库项目中,本年完成投资在亿元以上的有7个:益阳万达广场、海洋城、铜锣湾1号、金峪庄园、安化县东桥农贸大市场、安化县萸江批发零售市场、桃江竹木制品展示与交易中心,分别完成投资2.68亿元、2.32亿元、1.7亿元、1.48亿元、1.35亿元、1.26亿元、1亿元,合计近12亿元,占前三季度全部投资的比重达20%。但从去年9月开始,投资和销售均有所突破。完成投资方面,去年1-10月为68.16亿元,1-11月为85.23亿元,1-12月为103.9亿元,10-12月共完成投资51.8亿元,为全年的50%。完成销售面积方面,去年1-10月为204.12万平方米,1-11月为233.43万平方米,1-12月为315.64万平方米。10-12月共销售面积154.61万平方米,为全年销售面积的46%,年末已扭负为正,四季度的月均增长额较大(见下图)。今年前三季度益阳市的投资及商品房屋销售均快速增长,但后期缺少新的大项目支撑,同期数据又较大,故高增长速度难以维继,根据下图可知,9月末已出现拐点,所以年终要继续保持高位增长的难度较大。

  三、建议

  鉴于益阳市房地产市场整体供大于求的格局仍将持续,为防范风险,去库存仍将是下阶段房地产企业的主要目标。要强化政策落实,促进库存消化。鼓励房地产企业对于新开盘房屋适当让利,降价入市消化内存、盘活资金;起草出台包括农民工进城落户、农村住房抵押贷款、农民进城购房配套服务等农民进城购房优惠措施,激活需求,消化库存;拆迁中鼓励货币化安置办法,增强住房购买需求,刺激销售。

[供稿:益阳市统计局  曾佳琼]
[审核:刘  雁]
[责编:黄湘冀]